02.グアム不動産投資 中編

さてさて、グアム不動産投資の中編です。
前編では、グアムも不動産もあまり関係が無い話に終始しまして申し訳ありませんでしたm(__)m

 

中編では、

・米軍向け住宅の賃貸実態、この物件の運用状況
・税務諸々
後編で、
・グアムの既存建物と言うブルーオーシャン
・チャイナマネーの大暴れ
・エージェント選びの重要性
・今からグアムに参入するとしたら？
・次のブルーオーシャンを探そう
というお話をしたいと思います。

 

米軍向け住宅の賃貸実態、この物件の運用状況

それでは再度、購入物件のプロフィールを説明します。

Paradise Estate Guam
RC平屋　4BED/180㎡(2000sqft)　 ビルトインガレージ2台 土地 700㎡

https://goo.gl/3N8nVp

購入価格　28万USD（2,800万JPY）

現在価格　42万USD（4,600万JPY）
賃貸利回り 11-15% (24,50USD~2,750USD@月額 米兵テナントの階級等による）
物件販売及び管理　BluePacificRealty（GUAM）

ちなみに、購入決定時の現地状況はこんな感じでした(;^_^A

 

米軍向け住宅の賃貸実態、この物件の運用状況

グアムに限らず、米軍が駐留している地域には、アーミー物件と言われる軍需賃貸不動産市場が立っているのが概ねです。
身近なところで言うと、沖縄等の「米軍ハウス」というジャンル。
米軍に物件を貸し出すメリットは、
１）一般賃貸市場価格の概ね20-30％増しの高額で借り受けてくれる
２）家賃支払いが確実で、不払いはほぼあり得ない
３）綺麗に使ってくれる
等があげられます。
賃貸テナントの質としては、よく言う「アメリカの質」と大きく異なり、日本人に貸す以上にトラブルは生じない良質のテナントとなります。
しかも、高く借りてくれる(;^_^A
ほぼメリットしかありません。
デメリット上げようと思いましたが、正直思いつきません(;^_^A

では、この物件の実際の運用実状をご説明します。
先ず、「Paradise Estate」というゲートコミュニティ（入門許可を得なければな入れない住宅地)は、この価格帯とグレードではグアム屈指の人気物件になります。
また、高級さの位置づけとしては、10段階評価で言うと8レベルに位置する程度の高級住宅地と思われます。
そしてこの物件は、特に上記した軍人軍属層に人気がある物件となります。
アメリカの本土の作りに近いビルトインガレージが、米軍人の心を強くつかんでいるみたいで、転じてグアムにて大規模開発されたビルトインガレージの住宅群が他にはほぼ無い事も、この物件が人気を集める理由の一つみたいですね。
*兄弟的な開発物件-Paradise Meadowsも同様にとらえて頂いて大丈夫です

この物件に居住する軍人が勤務する基地は、ほぼアンダーソン空軍基地になります。

この基地の名前を聞いたことがある人もいると思います。
沖縄の海兵隊基地移転の移転先拠点がアンダーソン空軍基地だったため、国内の報道でも度々アンダーソンの名前がニュース等で流れていました。

因みに、この基地移転は計画通りには全く進んでおらず、計画は消えていないものの停滞を帯びています。
オバマ政権時は主に予算執行の問題で進捗をみませんでしたが、トランプ政権に変わった今も、特に推進が早くなった感は受けておりません。
停滞しながらも着々と前に進んいるといった状況でしょうか。

さて、その人気の程ですが、軍人テナントの退去（だいたい平均すると2年かなぁ）後、1か月空くことなく申し込みが入ります。
場合によっては、ウェイティングしている人もいますし、退去者の紹介で友人の軍人がそのまま契約と言うパターンもありました。

賃貸利回りに関しては、2008年デビューの私としては、コンスタントに10年間、10-15%の単純利回りを確約してくれております。

その利回り自体は、私にとっては十分満足がいくものであり、実際管理エージェントに全て丸投げしている片手間の副業大家としては上出来と所感しています。

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税務諸々

グアムは、米国の州ではなく、あくまでも「信任統治国」と言う立場であり、米国の連邦メンバーではありません。ただし統治上は準州と言うポジションを与えられています。
しかし、実際は米議会の選挙権が無い以外は、ほぼアメリカなんですけどね(^_^
居住者の国籍はアメリカですし、グアム島で生まれたら誰でも（観光客が出産しても）米国籍ホルダーです。
この辺はちょっと理解を超えた微妙なポジションですね(^_^;)

諸税に関しても米国領の流れは引いております。
ただし、タックスヘイブンとは言いませんが・・・・諸々税金が安いです。
一例に、グアムは、2017年にEUより租税回避地の指摘を受け、租税回避地域としてブラックリスト入りしています(^_^
「欧州連合（ＥＵ）は５日、ブリュッセルで財務相理事会を開き、課税逃れ対策に非協力的だと見なす国や地域の「ブラックリスト」を承認した。リストには、韓国やモンゴル、マカオ、米領グアムなど１７カ国・地域を記載。事実上、タックスヘイブン（租税回避地）と認定した」　https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2017-12-05/P0HLVM6KLVR401

では、以下にグアム島の主な税関係を記します。
（私は税務専門家では無いので、最終的には直接専門家にご確認をください）

１）固定資産税
：払込書が翌年1月ごろに郵送されてくるので、指示に従って支払う。（現在は翌年２月と４月に２回払い、または２月に一括で支払ってもよい。例：2017年の固定資産税は2018年の2月、4月に支払う。）税率は土地評価額の7/72%（72分の7％）に加えて 建物評価額の7/18%（18分の7％）

実例.征矢野家に掛かる年間の固定資産税は年間920USD（10万円）

米国不動産を保有なさってる方から見ると、この固定資産税が米国に於いて如何に格安なのか、ご理解いただけるかと思います。
例えば極端な例として、固定資産税が高い事で有名なニュージャージー州に時価4000万円の物件を「投資用」として保有していれ、固定資産税だけで年間100万円程度が吹っ飛ぶ算段です(^_^;)

＜家賃収入等がある場合は以下の納税がある＞

２）総収入税 GRT (Gross Receipt Tax)
: 毎月の総収入を毎月申告。税率は4％だが年間$40,000までは免税となり、$40,000を超えた時点から収入の4％を納税。ちなみに、会計年度は１月から１２月。$40,000を超えてしまった場合は次年度は１月から4％を支払わなければならない。

3）所得税
：グアムで家賃収入を得る場合、納税者番号、賃貸業のビジネスライセンスを取得し、確定申告しなければなりません。また、物件の売却時に売却益が出た場合も課税されます。税率は減価償却や控除、諸経費を差し引いた課税所得の金額によって変わります。ちなみに2018年度の連邦政府の所得税税率は10%～37%の7段階。

征矢野家の場合、先ずは米国大使館まで行ってパスポートのコピーを公証してもらい、追って納税者番号を取得しました。
ビジネスライセンスは消防署やその他の役所の立ち入り検査を受けて適合物件の認定を受けて適宜ライセンス取得。
実務はほぼ全て現地エージェントのブルーパシフィック社が履行してくれました。

４）追記/購入時のコストとプロセス
購入時の経費も書いておきますね。

住宅物件の仲介手数料は売買金額の6％が長年の相場で、商習慣としてグアムでは売主が仲介料を全額支払う。マーケット状況や物件価格によって仲介料は多少ネゴ可能。

決済はエスクローが介在して行う。エスクローエージェントは信託口座にて買主からの購入金を預かり、不動産の名義変更を行ってから諸経費を清算して売主に代金を支払う。不動産の名義変更とは、売主と買主が公証した譲渡書の原本をグアムの土地管理局に登記する事によって行われる。エスクローエージェントはタイトルサーチ（登記状況確認）にて事前に売主が不動産の所有者である事を確認し、不動産所有者本人の身分証明書を確認した上で譲渡書を公証する。

 

さて後編は、
・グアムの既存建物と言うブルーオーシャン
・チャイナマネーの大暴れ
・エージェント選びの重要性
・今からグアム投資するとしたら。。
をお話いたします。