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5/15 不動産投資の穴場・米国メンフィスセミナー@東京

5/15 不動産投資の穴場・米国メンフィスセミナー@東京

米国テネシー州メンフィス。エルヴィス・プレスリーの出身地という以外に知名度は高くありませんが、不動産投資でいえば「誰も注目しないけど実は美味しい超穴場」。物件価格は安くて手頃、利回り高く空室率は低く、値上がりも狙える…日本語サポートも受けられて安心度も高い投資物件を紹介します。


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米国のなかで、NOI(実質利回り)が高い都市はどこでしょう?答えはテネシー州メンフィスです。なぜか?

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1)保有時の税金が安い♪
固定資産税、地区税など大家が払わなければならない税金が安い。実感として、ニューヨーク州の半分以下です。

2)経費が安い♪
ニューヨーク州など寒いところは雪の除雪費用など(法律で大家負担となっている)、フロリダ州など台風の多いところは台風によるダメージやそれに対する保険を追加したりで、費用がかさみますが、メンフィスは穏やかな気候なので、そういった費用がかかりません。

またメンフィスの賃貸住宅の水道光熱費は基本的に大家でなくテナントが払うことが多いので、それも大きなメリットです(例:ニューヨークでは水道費と暖房費は大家が払います)。

3)少額で投資可能♪
最低50万ドルの投資額が必要なニューヨーク市街に比べ、メンフィスは投資金額が最低10万ドル台、もしくは10万ドル以下でも投資可能です。メンフィスで$8万ドルから$15万ドルの物件価格帯は、賃貸価格や家の大きさでアメリカの平均的収入を持つ人々が賃貸で借りたがる物件なので、この価格帯に投資すると安定した賃貸収入が得られやすいです。また、この賃貸価格帯は地元密着なロケーションに多く、治安や入居者、学区の質も良いと言われます。

貸主と借主の割合が最も多いこの価格帯の家は、最も高いキャッシュフローを生む物件となり、投資家に高く安定したキャッシュフローをもたらします。

またこうした理由で、不動産投資家のみならず、地元民による自己住宅物件として需要があるため、売りやすく高いキャピタルゲインと流動性が見込めます。

アメリカの多くの都市では、この価格帯で十分な賃貸収入を得ることが得られませんが、メンフィスでは、まだまだ借主が多くいるので、不動産投資家にとって素晴らしい投資環境が整っているのです

4)利回りが良く、毎月の、高いインカムゲインが見込める♪
メンフィスは、物件価格とその物件の賃貸価格の比率(Price-to-Rent Ratio)が6.8、つまり投資額に対して賃貸のリターンが大きいです。一方ニューヨーク市街は17.3 (例:$633,750 の投資に対し、月$3055の賃貸収入)となります。

毎月のマイナスキャッシュフローにも耐えられるだけの余剰キャッシュと50万ドル規模の投資資金があれば、キャピタルゲインを狙ったニューヨーク市街の物件も良いと思いますが、

毎月定期的に「何もしなくても」入ってくる利回りの良いインカムゲインが目的ならメンフィスが最適でしょう特にリタイアされた方や、サラリーマン大家さんにおすすめです。

5)大型産業が安定した大規模な雇用を生み、安定したキャッシュフローをもたらす
メンフィスはロジスティクス産業のハブであり、世界第2位の規模の貨物空港で、10社のカーゴ・エアライン、Fedexが集結しています。

現代のEコマース時代では、同産業が急成長を見せ、これら多くの企業が集まるメンフィスでは、安定的雇用を生み、大家にも安定したキャッシュフローがもたらします。

Fedexの本社があり、整った物流環境が、フォーチューン500に選ばれるメドトロニック社など医療機器、ナイキなどの製造業、車、ITのトップ企業を、メンフィスに誘致しています。

こうした多くの大型企業の存在が、安定した雇用者を生み、治安を改善し、メンフィスの不動産市場をしっかりと支えています。

6)メンフィスは賃貸が主流で、空室率が低い♪
全米平均の賃貸人口率が32.6%なのに対し、メンフィスでは48%と賃貸人口比率が高い為、入居者を探しが極めて容易です。空室率は、日本の平均18.8%なのに対し、アメリカの平均は11%、メンフィスはなんと5%の低さです。

7)もちろんキャピタルゲインも見込めます♪
2011年から2014年までのメンフィスの不動産価値上昇率は全米一位であり、今年2015年の上昇率予測は最大18.76%とキャピタルゲインも見込めます(Moody's Case Schiller Index)。

CNNが毎年公開するデータによると、2014年の不動産、価格上昇率は、メンフィス7.4%、ニューヨーク4.8%、となっており、メンフィスの堅実かつ高い成長が見て取れます。

また、歴史的にもメンフィスの不動産市場は、20年以上も安定して予測通り毎年3~4%以上成長しております。また過去の不動産バブルにおいて、大きな価値の変動は起きることなく成長してきました。

この安定したパフォーマンスが、投資家にとって、バブルに左右されない資産保全を提供します。

8)メンフィス物流4R's♪
メンフィスは、海路 (River)・陸路 (Road)・空路 (Runway)・鉄道 (Rail)という4つの物流・交通のインフラが整っており「メンフィス物流4R's」と呼ばれています。

アメリカ最大の物流会社Fedexの本社を始め、メンフィスには巨大物流関連企業が名を連ねています。

移民と高い出生率による人口増加、ITの発展によりE-コマース産業(Amazonなど)が主軸になっていくアメリカで、物流環境が整っていることは今後の不動産市場に大きな期待が見込めます。

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一例として、メンフィスのおすすめ物件を紹介します。

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『メンフィス大学エリア物件 』

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物件価格: $88,000
間取り:2Bed/1Bath (2LDK)
広さ:826 Sqft
建設年:1950年
テナント:有
賃貸価格:$800/月, $9,600/年
固定資産税:$500/年
保険料:$640/年
表面利回り:10.9%
管理費:賃料の10%~ (日本語サポート等、サービス内容によって変動します)。

詳しくは、Win Win Propertiesの日本語サイトをご覧ください。米国各地の収益物件を掲載しています。


【講師プロフィール】

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呉純子(ご じゅんこ)
パートナー兼セールス&マーケティングディレクター

不動産開発や都市計画で8年以上の経験がある。以前は東京で集合住宅の建て替えプロジェクトに関わり、今までニューヨーク市政府の住宅保全、開発部門 (HPD)、ニューヨーク州エネルギー研究開発局( NYSERDA )によって開発されているグリーンビルディングイニシアティブプログラムにも従事していた経験がある。

ニューヨーク大学にて、都市計画の修士を取得。現在、持続可能な開発と投資に精を出し、日本、中国、アメリカでの投資家とデベロッパーといくつかのプロジェクトに関わっている。


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柳原大輝(やなぎはら ひろき)
パートナー兼セールス&マーケティングディレクター

日本を中心にアジア圏の不動産投資家・市場開拓の為、東京オフィスに籍を置く。やる気と情熱のある多くの人が労働により「時間」と「お金」に縛られて疲弊していく世の中に、不動産投資による不労所得を提供し革新を起こしたいと発起した。日本人のファイナンシャルリテラシー向上の為、個人ファイナンシャルプランナーとしても活動計画中だ。


講演者:市川隆久氏

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株式会社アイランドスター 取締役副社長

海外不動産コンサルタント。1984年リクルート社に入社以来、日本の不動産業界で30数年の業務経験を有する。フィリピン・セブ島のホテルコンドミニアムの商品企画、マーケティング、販売に従事するかたわら、東南アジア各国の不動産マーケットを毎月視察。不動産を知り尽くした鋭い分析と語り口に定評がある。


セミナー日時と会場
■日程
2015年5月15日(金) 19:00~21:00 (18:45開場)

■会場
クリエイティブキャスト 会議室
(品川インターシティフロント4F、品川駅港南口すぐ)
http://www.ccast-inc.com/company/access.html

■セミナー参加料金:2,000円 

''【セミナー後、懇親会のご案内】

会場:木村屋本店 品川駅港南口};
東京都港区港南2-3-28 第3協和ビル2F};
http://r.gnavi.co.jp/a616537/};

5月15日(金) 21:15~

【個別相談会のご案内】

会場:帝国ホテル東京1F ランデブーラウンジ
http://tabelog.com/tokyo/A1301/A130102/13019119/

時間枠:
5月17日(日)
10:00~11:00
11:00~12:00
13:00~14:00
14:00~15:00

5月21日(木)
18:00~19:00
19:00~20:00

2015年5月15日(金) 19:00~21:00

お申し込みは、こちら
※当会有料会員は参加費無料です。決済画面で銀行振り込みを選び、備考欄へ「有料会員です」とお書きください。



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