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003.二件目買っちゃいました~!が、、、(海外不動産投資のこわい話)

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003.二件目買っちゃいました~!が、、、

さて、前回のコラムの続きです。
勉強会に参加して、自分がまるでやり手海外不動産投資家になった気分に酔いしれていた私は、迷わず二件目の購入手続きを進めたのですが、、、

購入して三ヶ月目から始まった滞納

エージさんの売り物は、均一価格$26000です。
今度のお家のウリは固定資産税評価額が低い点ですが、写真を見る限りかなりのボロ家でした。それでも賃料は$650、利回りはいい感じですし、聞けばMr.Gの知り合いである下請け業者が、奥さんと別居するにあたり借り上げてくれるという事情でしたので、安心して購入しました。

一ヶ月目の家賃は$650、二ヶ月目はなぜか$625、それぞれ管理費が10%引かれた額が入金されます。Mr.Gからのマンスリーレポートには二ヶ月分の家賃だけが記載されていました。この、家賃の減額のことは他のオーナーさんから聞いたことがあったものですから、まぁこんなものかな、と自分に言い聞かせて納得してしまいます。
わずか二ヶ月分の入金の後は滞納は続き、Gがその滞納知り合いテナントに対してどんなアクションをしたのか確認することも無いまま、年末になってやっと強制退去の手続きとなりました。

退去の手続きをしてください、とお願いしてからずいぶん時間がかかったなぁ、という印象でしたが「これがアメリカ人のやり方ですから」とエージさんから説明を受けて渋々納得します。
退去費用と$278.5を支払い、カーペットの張り替えや修繕費で$1129、更にボードアップ費用$50を払いました。家賃はあっという間になくなってしまいました(T_T)

board up 費用、何それ?

明細書の項目に見つけたのが最初でした。
デトロイトに行ったことが無いので実感としてわからないのですが、なんか、怖いところですよね?

2013年の財政破綻は記憶に新しいですし、現在は貧困率、凶悪犯罪発生率共に全米ナンバーワンだとか。(日経ビジネスオンライン06/15/2009)

すごく治安が悪いのは想像に難くないかと思いますが、とにかく何でも盗まれてしまうらしくて、暖房器具や給湯設備、シンクから地中の水道管に至るまで持っていかれてしまうので、、空き家にしたままだと危険なので、侵入者に強奪されないように建物の開口部を板などで塞ぐ処置を施します。これがボードアップと呼ばれる保全措置です。

空き家になったら金目のモノはすべて外して保管して、次のテナントが入居する時は外しておいた物をまた戻す、この度に費用がかかるという事に初めて気がつきました。

そもそも、いくら安いからって何でそんな物騒な所に家を買ったの?
そんな犯罪多発地域で、家賃なんかきちんと払うわけないじゃん?
って思われれるかもしれませんね。これには一応私なりの理由が有りまして、それがsection8というプログラムのためなんです。

「セクション8」があるから安心です!?

これは自治体が運営する低所得者向けの住宅支援として、一定の条件を満たせば家賃の補助金を出す、というものです。このsection8が入居すればデトロイトシティ、行政から直接家賃が振り込まれるシステムなので、とりっぱぐれが無いと聞いていました。

ですから、この物件が強制退去を経て空き家になった時には、今度こそは生活保護受給者が入居すればいいなぁ、と勝手に期待をいだいていたのですが、私の気楽な期待は見事に打ち砕かれて、この家は静かに一年間もの長い眠りにつきます。
この間毎月$50の保険料、と$1200の固定資産税はしっかり払います。

(ちなみにデトロイトの方から聞いたところによると、disabled等様々な補助金制度が充実しているので、建築物が基準を満たしていれば活用する事が可能だそうです)

固定資産税の支払い方も1から勉強

固定資産税の支払いについては、日本のように役所から払い込み用紙が送られて来るはずも無く、自分でデトロイトシティのホームページから物件の住所を入力して、税額が表示されたら支払い方法を選んでクリックします。

クレジットカードが手軽ですが、私は小切手で支払ってました。実は小切手を扱った事が無かったので要領がわからず、ネットで調べて記入してはみたものの、どうやって安全に安価に郵送するのかしらとエージさんに問い合わせたら、

「普通に郵便で大丈夫みたいですよ~」

と言われ、最初は高額の小切手を封筒にぺらっと入れて送るのが心配だったのですが、そのうちに慣れてきました。

(ちなみに最近、デトロイトシティから書面で固定資産税の請求が来ている、という事実を知りびっくりドンキー!私、何か手続きし忘れてるんでしょうか)

固定資産税は、夏と冬の二期でして、夏の分は分割払いが可能です。日本と比べると高いとは聞いていましたが、実際、家賃と比較すると結構負担が重いです。

歳が明けたら次は確定申告です。米国で支払った後に、日本でも申告する必要があります。それまでは会社の税理士任せでしたので、さっぱりわかりません。

しばらくして、エージさんからもらった資料にweb siteが紹介されていることに気付き、のぞいて見たところ、どうやら自分で土地と建物それぞれについて面積を入力して評価額を算出するらしいことがわかりました。が、、、不動産知識0の私にはとても理解不能な、日本語でもわからないようなサイトでしたので、またまたエージさんに相談です。

「日本国内で、米国に納税の代行をしてくれる業者は高いですから」
と、米国公認会計事務所のメルアドをくれました。拙い英語で何とか確定申告の依頼をすませて$150のお支払でした。

購入後に豹変したエージェントの態度

この頃から、私はエージさんに対して誤解していたということに、徐々に気づいていきます。

つまり、何て言うか、エージさんさんがこちら側、つまり購買者側の人間にしては非常にドライなのです。
わからない事があると、数十人のオーナーがエージさんを頼るわけですが、それに対してあまり親切でなかったり、かなり怒って批判的だったり、購入前とは掌を返したような印象を受けることが多くなりました。

今にして思えば、エージさんの仕事はあくまでも不動産売買の仲介、売り手の代理人であり、買い手側の人では決して無かったのです。お手伝いはあくまでもサービスですよ、という立場だったんですね。

2012年5月、この間ずーと空き家なので困っていますと、エージさんからの一斉メールです。空き家についての相談が他のオーナーからも沢山有ったらしく、それに対してのアドバイスでした。内容はというと、

「現地の新聞やフリーペーパーへ広告を出すときの連絡先はMr.Gにしていいですよ」

というもの。つまり、自分で客付けしなさいよって事だったのね~、とまたまた気づきます。

そもそも、行ったこともないデトロイトシティで、見たこともない自分の物件のテナント募集広告をローカルペーパーに掲載できるだけの語学力とPCスキルがあったならば、エージさんを介さずに自分で売買してたわ、と思って泣きましたね、あの時は。

で・とろい子




で・とろい子

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1993年に中央大学法学部を卒業後すぐ、結婚・出産。結婚相手の会社で名ばかり役 員をしながら育児に専念するも、放漫経営によって家計も家庭も破綻。資格取得を目指すなど身の振り方を模索するなか、競売不動産投資で成功する方達に触発され、海外に夢を求めて2011年の震災後にデトロイトに物件を購入。格闘技を見るとなぜだか血が騒ぐ、懲りない大家。



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