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01.御挨拶とグアム不動産投資　前編

2018年8月1日 / 最終更新日 : 2018年8月1日征矢野清志メンバーコラム

01.御挨拶とグアム不動産投資　前編

はじめまして。

Facebookにて「海外不動産投資アマチュア投資家の会」を開設させて頂いている、征矢野清志と申します。

https://www.facebook.com/groups/1666188680358279/

1969年生まれ、長野県出身、現在は千葉県船橋市在住、家族は5人。

IT土方な中小企業で日々汗を流す、普通のおじさんです。(;^_^A

不動産投資が好きな理由

元来不動産投資が好きだった亡き父親（公務員）の血なのでしょうか、私自身も23歳の時に自宅を買ったのを皮切りに、「貯金するなら不動産（土地）を買おう」という意識を帯びた生活をしており、質素倹約に勤め、車も国産の軽自動車やプリウスがお気に入り、夫婦ともにブランドもの１つ持ってない生活ですが、振り返れば、老後は贅沢は出来ないけど飢え死にする事は無い程度の財産は出来たのかな？という感じです。

ただし、金融投資のセンスは皆無で、「征矢野が手放すとその銘柄は上がる」と言う格言でもあるかの如くの投資下手。

不動産投資LOVEな人生を送って居ます。

そもそも生業がIT系のエンジニアではありますが、私が強いのはネットワークでもプログラミングでもなく、メカ(;^_^A

PCをバラシてHDD換装して・・・なんていうエンジニアリングが得意だったりします。

趣味もほぼほぼメカ関係でして、最近はまっているのは朽ち果てた原付バイクを貰ってきて、全て分解しコツコツ再生させる事。
気が付けば全てボロのバイクが６台も玄関の前を占拠している訳ですので、家内が「何か売ってきなさいよ！」と正論攻めをしてくる日々です(;^_^A

斯様な気質的故に、「目に見える対象物（フィジカルに実態があって）で、原理が理解できるもの」しか与せないところがありまして、そういう意味では金融投資全般が物理的なフィジカル性に乏しく苦手でございます。(;^_^A
また、自営業という所も影響してか、「成功も失敗も自分でコントロールした結果出ないと受け入れられない」性格をしていまして、意味不明な外部要因や、タイミングや各所の決断が自分のコントロール下にないと、どうしてもプレーする気になりません。
斯様な訳で、理解できない故に当然結果も下手くそ、金融投資で儲かった経験は振り返ってもありませんかね。(;^_^A

ＦＸ
コツコツ稼いで大きく損をする。

株
同じくコツコツ稼いで大きく損をする且つ、征矢野が売るとその銘柄は値上がりする。

仮想通貨
1BTC13万時に仕込み。売り時が解らずただ保有してて、調子に乗って高値で下手な買い増しまでしてしまい、結果トントンで終了(;^_^A

ビジネス投資
出資金が戻って来た試し無し(-_-;)

斯様なダメっぷりです(^_^
そんな訳で金融投資や事業投資は苦手です(-_-;)

そして「金融投資やビジネス投資が苦手だから」意外にもう一つ、不動産投資を好む大きな理由。。。

「金融投資や事業投資は結果ゼロ円になる可能性が結構あるけど、不動産投資はゼロ円になる可能性がほぼ無い」
これ、私個人が不動産投資が好きな理由としてはかなり大きいです。

不動産って、一般論で言うと、地合いの変化や（相場の下落）、時に自分が悪いんだけどクソ物件を掴まされたとしても、言えば買値の4掛け5掛けであれば売れる(処分)できる訳です。

ほとんどの場合は、先ずそれで処分できます。

事故的な要素が無い限り価値がゼロになるってことはなかなか無いんです(;^_^A

転じてリターンが小さいかというと全然そんな事無いです(;^_^A

特に海外不動産で言えば、5年でキャピタル倍も全然あり得ますし、時に4倍5倍もありえます。
しかも日々インカムが年利3~12％とあってです。

対リスクのリターンは決して低くないんです。

私みたいな、労働に忙しくて個人投資に勤しむリソースが限られた人間には多面的に限界がありまして、且つ金融に疎くて、ちょっとおっとりしてる人間には、肌が合う投資先だったりします。

斯様な訳で収益不動産物件は国内にボチボチ、あとは北からウランバートル、北京（売却済）、マニラ、グアム島、バンコク、プノンペン＋α、ホーチミン、バリ島、ブリスベンに物件を保有しています。ほとんどは納税後の投資利益の再投資で物件を購入し、10年掛けて保有数を増やして来ました。

物件マップをこうして眺めてみると、基本的に「行けない場所には買わない」ので、飛行機嫌いな私が絶えられるフライト時間の場所にしか買ってないですね(^_^;)

海外不動産投資

さて、そんな不動産好きな私ですが、不動産投資は概ねプラスになってます(;^_^A

もっとも損したのは、23歳（1992）の時に3,980万で購入し、2002年に2,800万で売却した最初の自宅。差損はマイナス1,200万円です(;^_^A

プラスに関しては大きくプラスになった成功体験もありますが、それらは概ね海外不動産です。確かに、リーマンショック時に仕込んだ国内不動産群はインカムも１５％越えで安定的に収益を生み、今売ればキャピタルも4割は出るのかなという感じですが、それらは相場とタイミングの話。

地合いの特殊要因を除いて、再現性のある話で少なくともキャピタルで凌駕しているのは海外不動産群です。何せ良好な地合いを世界中見回して選ぶことが出来ますからね(;^_^A
そこで可能になるのが、「インデックス投資」の考え方を取り入れた、地合への投資方です。

ただし、地合いだけで物件選びを適当にやって買ってはダメ、後々それをやった失敗例もお話していきたいと思っています(;^_^A

・初収益不動産が海外デビュー

私の初収益不動産は、2008年、なんと、グアム島です(;^_^A
娘二人がグアム生まれという縁もありまして、グアムに家を持っておこう、出来れば自分が住まない時に人に貸せる家を保有しておこうと思ったのがきっかけです。

国内収益のデビューは翌年2009年ですので、初投資が海外だった変わり者です。

購入を申し込んだのは2008年初頭くらい、決済をしたのは2008年末くらいでした。
当時の決済時の為替レートが確か100円？でしたかね？
110-120円界隈をウロウロしていたの為替を100円で決済したので、自分なりに上手い事やったなとほくそ笑んでいたんですが、その後民主党政権下で70円台を叩く地獄を見て、なんだかなぁ(-_-;)と思っていた事もありましたが。

・当時の風景
余談になりますが、当時の状況をお話します。

購入を決めた2008年の年初は、「アメリカのサブプライム問題はひょっとして大きな話になるかな？」とは思っていました。
まだ世間的に「リーマンショック」は起きていなかったので、その頃一般的には「サブプライム問題」は大きく認知された問題ではありませんでしたが、私は何故か少々気掛かりにしておりました。でも、日本のバブル崩壊後処理や、1997年のアジア通貨危機の海外政府の処理を見て来たばかりなので、日本の住専問題解決路一緒で、結局政府と中央銀行が総がかりで片を付けるんだろうなと、、、相当力業だけど、、、と正直なところは思っておりました。

アジア通貨危機の後半戦、コール市場の金利が瞬間300%を叩きつけた香港金融当局VSヘッジファンドの戦い、日銀VSヘッジファンドの戦いは、ハラハラしながらも終わってみれば爽快な死闘勝利で、「国家がその気になって極端な策を打てば、金融危機なんてどうにかなるじゃん(;^_^A)」という認識を私に与えていました。
今でもドイツ銀行に何かあれば、最後はドイツ政府がなんとかすると何となく思ってたりしてますので、人間って進歩が無いもんですね(;^_^A

そして巻き起こったのが、リーマンブラザーズの2008年9月15日の連邦倒産法第11章申請。
所謂、リーマンショックです。

破産直近の10日くらい前に、韓国の韓国産業銀行銀行（KDB）が救済するような話が出てたので、「韓国が中央銀行をあげて勝負に出るのかな？」などと良く解らず安心材料に思っていたのですが、KDBの「やっぱ辞めた(;^_^A)から3日ほどの急転楽でした。

クレジット棄損が果てしなく大きく、且つスパイラル状に連鎖する事をなんとなく把握していた私、その日の夜に家内に起きたことを図にして説明しました。

妻「う~ん、パパ、これってこれからどうなるの？」
私「終息の仕方がよくわからん(;^_^A) 世界一斉インフレ(デノミ)すれば理屈の上では凌げるけどね(^_^」

さて、そんな雲の上の世界で起きてる事に憂いても仕方がない、自分にあるのは日々労働とばかりに、それからも毎日一生懸命働いて過ごしていたのですが、決済予定日の年末を前に、夫婦間で再度話し合いをしました。

既に当時はお金とモノの価値が上手く計れなくなっていて、対価基準もお金の価値もおかしくなり始めていました。

日本企業もグアム経済も直接のサブプライム被害はほとんどなかったのですが、アメリカの景気がどん底に落ち、ヨーロッパも完全におかしくなり、その影響で疑心暗鬼のどん底でした。

アメリカはマネタリーベースをガンガン拡張しただただドルを刷る中、民主党政権下の日銀は何もアクションしないため、為替はあれよあれよと円高に。

日本の景気はどん底である以上に「明日が見えない」状態。

ドル紙幣の価値も明日どうなるか解らない・・・

私「グアム、キャンセルしようか(;^_^A)」

妻「うん、キャンセルしよう(-_-;)」

・ディスカウントを受けて逆風から逆張りへ

翌日、グアムの不動産エージェントに連絡をしました。

私「斯様な状況下なので、申し訳ないが、購入に踏み切れない。ごめんなさい」

業「え？(;^_^A・・・マジで？) 」

私「はい、すいません・・・・」

業「超困るんだけど(;^_^Aもうお金入ると思って散在しちゃったんだよね。新しい家具買ったりしてhappyになっちゃってるんだよ」

私「・・・知らんがな(;^_^A) 」

業「クレジットカードの決済出来ないの超困る。じゃぁ、200万ディスカウントするから買ってよ。」

私「・・・すいません、無理です。」

業「・・・この際損切で良い。300万ディスカウントは？」

私「いや、地合い見てよ(;^_^A今キャッシュ手元から離すのは無理だってば」

業「ぢぁあ、ギリクレジットカードの決済が出来れば良い。400万円ディスカウントする」
私（食い気味）「買いますヾ(o´∀｀o)ﾉﾜｧｰｨ♪」

妻「ガーン！(≧∇≦)」

斯様な訳で、3200万円の物件を2800万円で購入。

なんとなく逆風から逆張りに変わった瞬間でした。

私の数倍ビビりで慎重な家内は目が笑ってなかったですね(;^_^A

さて、どんな物件を購入したか？

ジャーン！

悪くないでしょ？(;^_^A

Paradise Estate Guam
RC平屋　4BED/180㎡(2000sqft)　ビルトインガレージ2台土地 600㎡

https://goo.gl/3N8nVp

購入価格　28万USD（2,800万JPY）
現在価格　42万USD（4,600万JPY）
賃貸利回り 10-15% (2,450USD~2,750USD@月額米兵テナントの階級等による）
満室率　96% 利回り10.5%の2,450USDで募集すれば1か月空く事は無いですね(^_^;)
物件販売及び管理　BluePacificRealty（GUAM/日系人企業）

後編は、この物件の運用状況、米軍向け住宅の賃貸実態、グアムの既存建物と言うブルーオーシャン、チャイナマネーの大暴れ、税務諸々、エージェント選びの重要性、今からグアムだと価格が高騰しすぎて再現性は厳しいだろうから、次のブルーオーシャンを探そうというお話をしたいと思います。

記者のプロフィール

征矢野清志

1969年6月生まれ、長野県出身
千葉県船橋市在住

学生時代にビル清掃会社を起業。
その後IT系業務に進出し、現在に至る。
コツコツ型の中小企業経営者。

影響を受けた書籍は、トーマスフリードマンの「フラット化する世界」
影響を受けているコラムニストは、金森重樹氏

小さな種銭から、コツコツと保有不動産を増やし、現在国内外に50戸ほどを保有。
但し、大の飛行機嫌いにて日本からあまり離れた場所の不動産には手を出さ（せ）ない。主戦場はアジア/太平洋地区。

不動産投資に於ける座右の銘は「不動産は実業である」

海外不動産投資アマチュア投資家の会主催者
https://www.facebook.com/groups/1666188680358279/