03.グアム不動産投資 後編

コラム1発目のグアム編は触りでサクッと行こうと思っていましたが、予想外の3部に突入(^_^
なんなら最後にエピソード1で、物件選定までの経緯迄触るか思案中の最終章書き出しです(^_^

今回の後編は、

・チャイナマネーの大暴れ
・グアムの既存建物と言うブルーオーシャン
・エージェント選びの重要性
・今からグアムに参入するとしたら?
・次のブルーオーシャンを探そう
を記させていただくつもりで本章を書き出しておりますが、はてさて(^_^

 

チャイナマネーの大暴れ

パラダイスエステート(以下PE)の中古売買価格ですが、チャートめいたものが無いために、記憶をたどって定性的な説明を記する事ご容赦ください<(_ _)>

PEは初期の初期(プレ期)は23-25万USDほどで売り出されていたと思われます。
正規の完成直前価格で33万USDほど。
追って年5,000USD程度右肩上がりに値上がりをして来てた訳ですが、5年ほど前から、台湾系投資家の購買が目立って多くなりました。
売り物件が出れば即決まる(数日)と言う状況で、このあたりから今に至るまで「売り物件が出てこない。出ても言い値で瞬殺される」状況が芽生え始めました。

そして2017年から大暴れは中国本土の中国人です。
観光バスを連ねて100人くらいで訪れ、物件の奪い合い。
そのバスの中で中国人同士が物件を競り合い、売り出し希望価格より高く購入を申し出る例もあるとかないとか(^_^
斯様な訳で2017-2018年は半年程度で3万USDは相場が持ち上がった感があります。
(現在のフィリピンの不動産相場高騰と局面が似ています)

 

グアムの既存建物と言うブルーオーシャン

斯様な状況であれば、「じゃぁもっと作ってバンバン売れば良くね?」と資本主義市場に生きる人間は誰だって思います。
勿論グアムの土地持ち、不動産屋さん、皆思ってます。
でも、なかなかそうはなってないですね。。。。
何故か?

開発許可が下りないんです

許可が下りたとしても、結果販売まで迄、途方もない時間を要するんです。
5年とか10年とか。。。

じゃぁ、何故開発許可がおりないか?

インフラが足りなくて、バンバン家が建てられない(-_-
小さな島で水も電気も下水も有り余ってる訳ではなく、特に上下水が思い切り足を引っ張ってまして、キャパも全然追いつきません。
斯様な状況で、先進国のアメリカが後先考えずに開発許可を出すわけ無く、先ずはちゃんとインフラを増強する、そこに注力している筈なんです。
しかし、財政バランスに妙にうるさいアメリカなんで、予算執行も野放図にバンバンされるわけではなく、且つ、グアム政府は米軍予算の執行を望んでいる事多々で、色々な思惑が絡み合って絡み合って、結果から言うと
「既存物件はお宝だぉ!」
な状態が生じています。

上記の様な事情が積み重なり、結果論で言うと幸運にもPEの様な特徴的な物件はプチ・ブルーオーシャンになってます。
*事前に狙ってた訳でも見抜いてた訳でもない/そんな眼力は私には無い(;^_^A
PEをコピペした後追いプロジェクトは、同一デペロッパが分譲した弟物件の「Paradise Meadows」のみ。

グアムの人口は、軍人+αで18,000人と言われる海兵隊移転をまだ迎えて居らず、下記の様に「減っては無いね(^_^;)」と言う程度の推移をしています。

斯様な状況にて、テナント争奪戦と言う、競争なんてないんです。
インフラ不足と言う根拠に支えられたブルーオーシャン。(^_^;)
永久にとは言いませんが、今後もしばらく(少なくとも10年は)こんな感じでしょう。


エージェント選びの重要性

頻繁に「海外不動産投資で失敗した」と言うお話を聞きますが、そのほとんどが物件選びとその後の管理運営に纏わる話です。ほぼソレ(;^_^A

その二つとも、簡単な回避ソリューションがありまして、「良心的で良いエージェントさんとお付き合いをする」事で7割は回避できちゃうと思います。
(残りのうちの2割は、投資家側の判断の悪さとかで回避率を棄損しちゃってる感です)
「あ、それね(;^_^A それ、一番買っちゃアカン物件です(-_-;)」
この一言をちゃんと言ってくれる業者さんに巡り合えば先ず物件選びの局面は失敗しません。

逆説的には、良い業者さんを見つけるのが最大の難関なんですが(;^_^A
私の良い業者さんを見つける方法は、後日別のコラムで「海外不動産投資 私の業者さん選定方法」を書きますね。(;^_^A

エージェント(不動産屋さん)選びに関して、私的にグアムは大成功事案と言う位置づけになります。
他国にも良い業者さんが居てお付き合いしてますが、グアムのブルーパシフィック社は北京でお世話になった「よりそいホーム」の張さんと共に、群を抜いて信頼しています。
因みに、ブルーパシフィック社のクラーク民雄社長は、日米のハーフで、上智大卒の聡明な方です。
日本のルーツは沖縄の方です。
ご兄弟もお子さんも米国弁護士で、兎に角群を抜いて信頼の厚い方です。
本来であれば具体的にエピソードを書きたいところですが、個別のエージェントの広告の様になってしまうので、個別のエピソードに関しては敢えて省略をします。

・完全な個人私感 沖縄系の移民/移住邦人に関して
沖縄系の移民の方って、ガツガツしてない方が多く、世界のどこに行っても悪い事とか同胞食いをしてこない良い人“確率”が、本土の人に比べて高いです。(自分統計)
所謂「島の人」って、どこまで行っても何をしたか世間がすぐに解る人生を歩んでいるし、悪い事などしたら一発でアウトです(^_^;)
また、喧嘩するときも「お前とは今日限りだ!」と言ったところで、明日も同じ島で顔を合わすわけです。
斯様な訳で総体的には、人を騙すような悪いこともしないし、もし投資家として要求する事が厳しくなりすぎて業者さんと関係が違っても、仲直りする余地をお互いに残した間合いで許し合ってたり、不思議な人間性文化をもった人たちが多いです。
*私が海外エージェントで率先して沖縄系の人を選ぶ起点がここにあります

マニラ、ベトナム、共に沖縄出身の方に縁を頂きお世話になってます
当然、中には「おっとりしている」人もいます。(;^_^A
でも、「利己的に騙して来ない」というのは、凄く重要で付き合いが楽になります。
付き合いが楽になるって言うのは、「裏取りをしなくて済む」と言う事を指しますでしょう
取敢えず「相手の口から出た言葉を、そのまま受け止めて聞いて良い」と言う事になりますが、こんな当たり前のことが難易度高い海外不動産界隈(-_-
アジア太平洋大家の会と鈴木会長や、一般社団法人海外不動産協会の田中圭介さんが起点になって、こういう投資環境を浄化していっていただく事、切に希望をしております<(_ _)>

 

今からグアム島収益不動産市況に参入するとしたら?

今(2018年.8月)から、グアムの収益不動産に参入して、私のラッキーな経験が再現されるかと言うと難しいかもしれません。(^_^
理由は、何せ私はリーマンショックの時に仕込んでいる、そして昨今チャイナマネーが入り始めた。これに尽きます。
でも、仕入れ地合いやら市況環境の事持ち出したら何だってそうで、なんでもありになってしまいます。
ここはひとつ、出来な理由をあげるよりも、出来る方策を探す体で考えてみたいと思います。

先ずは、利回りの要、誰に賃貸するかを絞りましょう。
日本企業の赴任者、ローカル、果てはセクション8(Section 8/生活保護者)向けの投資だって考えられるわけですが、グアムの場合は先ずはシンプルに軍貸が良い気がします。

余談ですが、なんでも食らってみたい私としては、人生中どこかでセクション8向けの賃貸をやって、家をボロボロにされる、不条理な訴えを起こされると言うのを食らってみたいですヾ(*´∀`*)ノ
そこ乗り越えたら本物の実業系大家かなって(^_^

では話を戻し、軍のお財布を覗いてみましょう。
米軍の住宅支給額は赴任地や各階級によって異なりますが、グアムの軍人の多くは$2200(米軍単身者)、または$2450(米軍既婚者)の家賃支給がある。
(*10年に一回くらいポコッとあがるので、そろそろ2450-2800USDくらいまで基準が上がるでしょう)
これが基礎的なマーケットです。

その中で、仕入れ原価が安く、且つ、貸しやすい物件を選ぶのがシンプルな選定方になります。
私的に思い浮かぶ物件は、相変わらずタモン、タムニングエリアの数少ない人気中古コンドミニアム、タウンハウス、または、パラダイスエステーツ、パラダイスメドウのゲートコミュニティー。
パラダイス系のゲートコミュニティーは貸しやいだけでなく、管理組合が汚い家に罰金を課すのでコミュニティーが美しく保たれ、地域全体の価値が保全されるという利点があります。
集合住宅的なので海外投資家にとっては管理しやすく、相場も分かりやすいので安心だと思います。

グアムの不動産相場:

単身者に支給される$2,200の家賃を取れる物件としては1~3bedroomのコンドミニアムなどで価格がおよそ$250,000~400,000位が目安。人気エリアはタモン近郊のコンドミニアム、またはアンダーソン空軍基地に近いジーゴ辺りのタウンハウスなど。

既婚者に支給される$2,450が取れる物件としては、夫婦2人家族の場合は2~3bedroomのタモンのコンドミニアム、タウンハウス等が人気で価格は上記同様$250,000~400,000位の物件が目安。
子供のいる家族の場合は3bedroom以上の一軒家が人気で、価格帯は$400,000~600,000が目安。人気エリアは中心地に近いタモン、またはアンダーソンに近いデデド、ジーゴ。
斯様な感じでしょうか。

・夢がある、タロベルデ(Talov Verde)

Talov Verdeはグアムの最高級物件の一つと言って良いと思います。
(金額だけ言うと極端な高額物件は他にありますが)

一言で印象を言うと、「アメリカ本土の高級住宅街」がそこにある感じでしょうか。
しかも、タモン湾の高台に。

http://www.taloverdetownhomes.com/?lang=ja

 

現在価格は戸建てで1-2億円、タウンハウスで7000万円くらいかと思いますが、発売当初は戸建て8000万~1億、タウンハウスは5000万しなかった気がします。
この家下の写真の家は、5年くらい前に1億2000万円で案内を受け内覧しました。

今は多分転売すれば2億弱だろうから、買えるもんなら買っておけばよかった( ノД`)シクシク…
でも買えた訳無かったのでそこまで悔しくないけどヾ(*´∀`*)ノ

しかし、当初のその値段ですら私の感想は、「誰がこんな値段で買う(住む)の(^_^;)。全く意味が解らん(^_^;)」でした。
他の多くの人もそう思っていたと思います。故に、案の定工事も止まったり進んだり、紆余曲折を巻いて完成を観ました。

そして、現在住んでるのは。。。。以外にこれがまた、軍人さんもたくさん居ます。
例えば7000万で買った物件を軍人さんに貸す算段を聞きまわって調べてみると、米軍ならではのシンプルな思考、トリッキーな技がさく裂します。

「夫婦で軍に勤めてる将校って居るじゃん。
まぁソコソコ居るんさ。
あれ、30万円×2支給されるのよ。」


えっ?って。(^_^

単純に×2で支給されんの?(^_^;)
マジで?って。
いや、夫婦なのに単純に×2って (;^ω^)

1億円の物件でも6-8%廻るじゃんって(^_^;)

私ね、次はTaloVelte行きたいですよ。
1億円キャッシュであれば(^_^
無いですけど(-_-;)

行ける人、是非行って感想教えてくださいヾ(*´∀`*)ノ
あ、投資は自己責任で(;^_^A

次のブルーオーシャンを探そう

さぁ、グアムに次ぐブルーオーシャンは?
・・・そんなの解ったら皆飛びつきます(^_^
第一、私だってグアムで買った物件はブルーオーシャン化すると解って居て買ってません(^_^

完全に後になって振り返ったらそうなってただけです。

 

でも、可能性や近しい匂いがすると小耳にするのは、
・何故かオーストラリア
人口増に物件供給が何故か解らないけど追いついてないっぽい

・沖縄の離島
なんか移住ブームなのかな、収益不動産良く廻るとかなんとか

・規制次第でホーチミン中心部
ベトナム政府がホーチミンの高層住宅の供給をコントロールする様な規制を打ち出した。
コレももしかしたらなんだけど、成り行き次第では既存の超高層コンドミニアムがプレミアムを帯びた戦闘物件に成り得るかもしれないとか(^_^
https://www.viet-jo.com/news/economy/180714014535.html

 

なんか色々考えてみたけど、ブルーオーシャンを見抜いて探すのは至難の業ですね(^_^;)、

市況のブルーオーシャンは結果論の状態論なので、事前予測はなかなか(;^_^A

 

以上、一応グアム編は終了です。

まとまりの悪い文章でしたが、お付き合いいただきましてありがといございました!

 

最後に独り言
グアム編、これでFIXして北京編に移るか、
北京は大成功例なので、失敗例挟み込むために他の国挟んでみるか・・・
それともグアムの物件選定の過程をエピソード1で行くか。。。。。。
どーしよっかな(;^_^A

 

記者のプロフィール

征矢野清志
征矢野清志
1969年6月生まれ、長野県出身
千葉県船橋市在住

学生時代にビル清掃会社を起業。
その後IT系業務に進出し、現在に至る。
コツコツ型の中小企業経営者。

影響を受けた書籍は、トーマスフリードマンの「フラット化する世界」
影響を受けているコラムニストは、金森重樹氏

小さな種銭から、コツコツと保有不動産を増やし、現在国内外に50戸ほどを保有。
但し、大の飛行機嫌いにて日本からあまり離れた場所の不動産には手を出さ(せ)ない。主戦場はアジア/太平洋地区。

不動産投資に於ける座右の銘は「不動産は実業である」

海外不動産投資 アマチュア投資家の会 主催者
https://www.facebook.com/groups/1666188680358279/

アジア太平洋大家の会「無料会員」募集中


下記のフォームへ必要事項をご入力ください。
折り返し自動返信でメールが届きます。


※アジア太平洋大家の会無料メルマガをお送りします。